Eigen makelaarskantoor starten – zo maak je een overtuigend ondernemingsplan makelaarskantoor
Wanneer je een eigen makelaarskantoor starten overweegt, is een duidelijk en realistisch ondernemingsplan makelaar onmisbaar. In deze branche draait het om vertrouwen, lokale marktkennis en professionaliteit — en juist daarom is een goed onderbouwd plan essentieel voor financiers, verhuurders en andere partijen die zekerheid willen.
In dit artikel bespreek ik wat er nodig is om succesvol een makelaarskantoor te beginnen: van regelgeving en specialisaties tot positionering in jouw regio. Omdat ik al vaak een ondernemingsplan voor makelaars heb geschreven, weet ik precies waar je tegenaan loopt en welke punten extra aandacht verdienen in deze sector.
Heb je hulp nodig bij het opstellen van jouw ondernemingsplan of wil je sparren over je bedrijfsidee? Neem dan gerust vrijblijvend contact met me op.
Inhoudsopgave
Waarom een goed ondernemingsplan essentieel is bij het starten van een makelaarskantoor
Als makelaar ben je volledig afhankelijk van vertrouwen: van verkopers, kopers, verhuurders en huurders. Een sterk ondernemingsplan makelaar laat zien dat je de lokale woningmarkt kent, je dienstverlening helder hebt uitgewerkt en realistisch kijkt naar kosten en opbrengsten. Financiers en verhuurders verwachten dat je kunt aantonen dat jouw makelaarskantoor levensvatbaar is — zeker in een markt die snel kan veranderen.
In een goed plan beschrijf ik onder andere:
- jouw specialisatie (aankoop, verkoop, verhuur, taxaties of combinatie)
- de regio waarin je actief wordt en het woningaanbod daar
- jouw onderscheidend vermogen ten opzichte van andere makelaars
- een haalbaar financieel plan, inclusief leadkosten en omzetverwachting
- risico’s zoals schommelingen in vraag, regelgeving en concurrentie
Met een onderbouwd ondernemingsplan laat je zien dat je professioneel van start gaat en weet hoe je je kantoor winstgevend maakt.
Specifieke aandachtspunten voor een makelaarskantoor
De makelaarsbranche kent een aantal aandachtspunten die ik altijd extra uitwerk in een ondernemingsplan makelaar. Ze bepalen namelijk in hoge mate jouw positie in de markt én jouw financiële haalbaarheid.
- Positionering binnen een concurrerende regio
In veel steden en dorpen is de makelaarsdichtheid hoog. Daarom werk ik duidelijk uit:
- welke doelgroep je bedient (starter, doorstromer, belegger)
- welk type woningen of segment (koop, huur, middenhuur, particulier, expatmarkt)
- hoe je jezelf onderscheidt in dienstverlening, communicatie en beschikbaarheid
- Lokale woningmarkt en prijsontwikkelingen
Een financier wil zien dat je weet hoe jouw markt beweegt. Denk aan:
- transactievolume in jouw regio
- prijsontwikkelingen en het effect op courtage
- verhouding koop/huur en trends in nieuwbouw
- Dienstverleningspakket en verdienmodel
Makelaars kunnen sterk verschillen in hun aanpak. In het ondernemingsplan werk ik uit:
- percentage courtage of vaste tarieven
- aanvullende diensten (fotografie, styling, taxaties, vastgoedbeheer)
- samenwerking met hypotheekadviseurs of notarissen
- Kostenstructuur en leadgeneratie
De kosten voor marketing, portals en kantoorruimte zijn bepalend voor jouw winstgevendheid. Daarom besteed ik extra aandacht aan:
- kosten voor Funda, social ads, website en CRM
- noodzakelijke software (objectpresentatie, dossiervorming, leadbeheer)
- verwachte kosten per lead en per opdracht
- Regelgeving en beroepsvereisten
Hoewel makelaar geen beschermd beroep is, verwacht de markt professionaliteit. Ik beschrijf daarom:
- eventuele aansluiting bij NVM, VBO of VastgoedPRO
- benodigde verzekeringen (zoals beroepsaansprakelijkheid)
- eisen van verhuurders of financiers voor jouw kantoorruimte
Klantervaring: hoe mijn aanpak ondernemers verder helpt
In onderstaande video deelt ondernemer Roy zijn ervaring met Credo Ondernemingsplan. Hij vertelt hoe het ondernemingsplan dat ik voor hem heb opgesteld, samen met mijn persoonlijke aanpak en adviezen, heeft geleid tot succesvolle financiering. Lees ook de volledige review van Roy hier.
Voor wie is het ondernemingsplan makelaarskantoor bedoeld?
Een ondernemingsplan gebruik je om externe partijen te overtuigen dat jouw plannen haalbaar, realistisch en goed doordacht zijn. Verschillende organisaties beoordelen jouw plan vanuit hun eigen invalshoek. Denk aan:
- Financieringsaanvragen – bij banken, Qredits, investeerders of via crowdfunding.
- Gemeente – bij aanvragen voor vergunningen of lokale ondersteuning.
- Verhuurder van het pand – om te laten zien dat je de huur structureel kunt betalen.
Een goed ondernemingsplan geeft deze partijen inzicht in jouw ideeën, cijfers en risico’s. Het maakt duidelijk dat je professioneel te werk gaat en vergroot daarmee de kans op goedkeuring.
Waar letten financierders en andere partijen op?
Elke partij die jouw ondernemingsplan beoordeelt, doet dat vanuit een ander perspectief. Om goedkeuring te krijgen is het belangrijk dat je plan duidelijk, compleet en realistisch is. Dit zijn de belangrijkste aandachtspunten:
Financierders
Zij beoordelen of jouw plannen financieel haalbaar zijn. Ze kijken met name naar:
- realistische omzetprognoses
- onderbouwde kosten
- gezonde marges
- de verhouding tussen eigen geld en vreemd vermogen
- het bedrijfsconcept en onderscheidend vermogen
- positionering in de markt
- kansen en risico’s
- jouw ervaring en ondernemersprofiel
Gemeenten
Gemeenten toetsen vooral op professionaliteit en naleving van regels. Denk aan:
- lokale regelgeving
- vergunningen
- kwaliteitseisen
- duurzaamheid en veiligheid
- geschiktheid van je locatie
Verhuurders van bedrijfspanden
Een verhuurder wil zekerheid dat jij een betrouwbare huurder bent. Ze letten op:
- financiële stabiliteit
- of het bedrijf past binnen het pand en de omgeving
- risico’s voor de omgeving
- continuïteit en betaalcapaciteit
Door in je plan duidelijk in te spelen op wat elke partij belangrijk vindt, laat je zien dat je professioneel te werk gaat en vergroot je de kans op goedkeuring. Daarom kijken we samen altijd eerst goed naar het doel van jouw plan. Ik houd hier vervolgens rekening mee bij het uitvragen van de informatie en bij het samenstellen van het plan, waardoor de kans op goedkeuring aanzienlijk groter wordt.
Sta je voor een start of overname? Deze artikelen helpen je verder:
- Een ondernemingsplan om een bedrijf te starten
- Een ondernemingsplan om een bedrijf over te nemen
- Een ondernemingsplan om een bedrijf uit te breiden
- Een ondernemingsplan om een bedrijf te reorganiseren
Inhoud van een ondernemingsplan makelaarskantoor
Een compleet ondernemingsplan bestaat uit verschillende onderdelen die samen laten zien wie je bent, wat je gaat doen en hoe jouw bedrijf succesvol kan worden. Hieronder vind je de vaste structuur die in vrijwel elke sector wordt gebruikt.
- Inleiding – Een korte samenvatting van je plannen: wie ben je, wat ga je doen, je doelgroepen en waarom jouw bedrijf een grote kans van slagen heeft.
- De ondernemer – In dit onderdeel laat je zien wie jij bent als ondernemer. Je beschrijft je ervaring, motivatie, vaardigheden en waarom juist jij geschikt bent om dit bedrijf te runnen.
- De onderneming – Hier licht je de praktische kant van je bedrijf toe: rechtsvorm, locatie, aanbod, concept, openingstijden, inrichting, processen en samenwerkingen.
- De markt – Analyse van de markt waarin je actief bent.
- Marktontwikkelingen – Bespreek trends en kansen in jouw sector en hoe dit invloed heeft op je positionering.
- Doelgroepen – Wie is jouw ideale klant en waarom?
- Concurrentie – Welke concurrenten zijn er, wat zijn hun sterke en zwakke punten en wat maakt jouw bedrijf uniek?
- De marketingmix – Werk onderstaande 5p’s uit.
- Product – wat bied je precies aan?
- Prijs – welke tarieven hanteer je en hoe positioneer je jezelf in de markt?
- Plaats – waar ben je gevestigd en waarom is deze locatie aantrekkelijk?
- Promotie – via welke kanalen ga je je doelgroepen bereiken en op welke manier?
- Personeel – hoeveel personeel heb je nodig, functies/taken/salarissen/eisen en hoe ga je werven?
- SWOT-analyse – Overzicht van de sterke punten en zwakke punten (intern) en kansen en bedreigingen (extern) en hoe je hiermee omgaat.
- Financieel plan – Een realistische financiële uitwerking bestaande uit: investeringsbegroting, financieringsbegroting, exploitatiebegroting en liquiditeitsbegroting.
Wil je een goed voorbeeld zien of alles nog eens rustig nalezen? Bekijk dan ons voorbeeld ondernemingsplan. Daar zie je precies hoe een compleet plan is opgebouwd.
Omdat het financieel plan een cruciaal onderdeel van het ondernemingsplan is, gaan we daar hieronder dieper op in.
Wat mijn klanten zeggen
Financieel plan makelaarskantoor
Een goed onderbouwd financieel plan makelaarskantoor laat zien dat jouw plannen haalbaar zijn en dat je beschikt over voldoende startkapitaal om je bedrijf succesvol te beginnen én draaiende te houden. Financiers verwachten dat je onderstaande vier begrotingen opneemt in je financiële plan.
Investeringsbegroting makelaarskantoor
In de investeringsbegroting vermeld je alle eenmalige kosten die nodig zijn om te starten. Deze begroting geeft financiers inzicht in welk startkapitaal nodig is om verantwoord te kunnen beginnen. Vermeld bij de investeringen in vaste activa in hoeveel jaar je ze afschrijft.
Financieringsbegroting makelaarskantoor
De financieringsbegroting laat zien hoe je de start van je bedrijf betaalt. Je geeft aan hoeveel eigen geld je inbrengt en welk deel je financiert via bijvoorbeeld een banklening, Qredits of investeerders. Financiers letten op de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen en of je voldoende buffer hebt om de opstartmaanden te overbruggen. Vermeld bij het vreemd vermogen de looptijd en het rentepercentage van de lening.
Exploitatiebegroting makelaarskantoor
In de exploitatiebegroting werk je uit welke omzet je verwacht, welke kosten je maakt en wat er onderaan de streep overblijft in de komende drie jaar. Denk aan omzetprognoses, inkoop, personeelskosten, kantoorkosten, huisvestingskosten, verkoopkosten, rente, belasting en overige bedrijfskosten. Financiers willen zien dat je aannames realistisch, onderbouwd en passend zijn bij jouw markt en doelgroep.
Liquiditeitsbegroting makelaarskantoor
De liquiditeitsbegroting toont je maandelijkse geldstromen voor de komende drie jaar. Je laat zien wanneer inkomsten binnenkomen, wanneer uitgaven worden gedaan en of je genoeg buffer hebt om pieken en dalen op te vangen. Een positieve liquiditeit is essentieel om continuïteit en financiële stabiliteit aan te tonen.
Heb je hulp nodig bij het opstellen van je ondernemingsplan of financieel plan?
Lees dan meer over mijn werkwijze via: Ondernemingsplan laten maken.
Waarom Credo Ondernemingsplan?
Wat moet je regelen als je een makelaarskantoor start?
Wanneer je als makelaar begint, komt er meer kijken dan alleen het vinden van klanten. In het ondernemingsplan werk ik helder uit welke stappen jij moet zetten om professioneel en volgens de verwachtingen van de markt te starten.
- Inschrijvingen en juridische zaken
- inschrijving bij de KVK met juiste SBI-code
- keuze voor rechtsvorm (eenmanszaak, vof of bv)
- algemene voorwaarden die passen bij jouw dienstverlening
- een duidelijke opdrachtovereenkomst voor verkoop, aankoop of verhuur
- Verzekeringen en beroepsaansprakelijkheid
Financiers en opdrachtgevers verwachten dat je risico’s beheerst. Meestal zijn deze verzekeringen relevant:
- beroepsaansprakelijkheidsverzekering
- bedrijfsaansprakelijkheid
- inventaris/goederen en cyberdekking als je veel digitaal werkt
- Professionele tools en systemen
Een modern makelaarskantoor draait op goede software. Denk aan:
- CRM-systeem voor leadbeheer
- dossier- en contractmanagement
- software voor woningpresentaties
- koppelingen met woningportalen
- Marketing en zichtbaarheid
Je hebt opdrachten nodig om te starten — daarom is een marketingstrategie cruciaal:
- professionele website met lokale SEO
- aanwezigheid op Funda of alternatieve portals
- social media en advertenties voor leadgeneratie
- lokale netwerk- en samenwerkingspartners
- Kantoorruimte en uitstraling
Zelfs als je deels vanuit huis werkt, wil een financier weten:
- waar je klanten ontvangt
- welke uitstraling je kiest
- of de locatie past bij jouw doelgroep
- Financieel plan en courtagestructuur
Ik werk duidelijk uit:
- verwachte omzet per type opdracht
- gemiddelde courtage
- seizoensinvloeden
- marketing- en portal-kosten
- benodigde buffer in de eerste maanden
Met deze onderdelen laat je zien dat je jouw makelaarskantoor doordacht en professioneel opzet.
ChatGPT vs. maatwerk ondernemingsplan
ChatGPT
AI-tools zoals ChatGPT maken het makkelijk om snel een ondernemingsplan te schrijven. Met een paar prompts rolt er binnen enkele minuten een compleet plan uit. Maar zo’n plan mist vaak precies wat financiers willen zien: realistische cijfers, marktkennis en voldoende diepgang om vertrouwen te wekken.
ChatGPT kan wel tekst genereren, maar geen praktijkervaring toepassen of kritisch meedenken. De output van AI is volledig afhankelijk van jouw input. Ik zie regelmatig plannen die met AI zijn gemaakt: ze zijn oppervlakkig, missen onderbouwing en overtuigingskracht. Financiers herkennen dit direct.
Vooral bij het financieel plan gaat het vaak mis:
- bedragen zijn niet realistisch
- marges kloppen niet
- belangrijke kosten worden vergeten
- alles is gebaseerd op gemiddelden, er wordt geen rekening gehouden met jouw specifieke situatie
Maatwerk ondernemingsplan
Daarom werk ik anders.
Ik begin altijd met een persoonlijk gesprek, waarin ik door gerichte vragen te stellen de juiste informatie boven tafel haal. Dat vertaal ik vervolgens naar een plan dat inhoudelijk sterk, financieel realistisch en volledig afgestemd is op jouw bedrijf, doelgroep, locatie en markt.
Door mijn sectorkennis en ervaring met financierders en andere externe partijen weet ik precies waar zij op letten. Tijdens het uitvragen van informatie en het schrijven van het plan houd ik daar continu rekening mee.
Een goed ondernemingsplan vraagt om maatwerk. Ik zorg ervoor dat jouw plan klopt, overtuigt en haalbaar is, zodat jij met vertrouwen je plan kunt indienen.
Wil je weten wat de belangrijkste verschillen zijn tussen een AI-ondernemingsplan en een maatwerk ondernemingsplan? Lees dan mijn blog ChatGPT vs. maatwerk ondernemingsplan.
Hulp nodig bij jouw ondernemingsplan makelaarskantoor?
Heb je vragen over je ondernemingsplan of wil je jouw ondernemingsplan laten maken – inclusief financieel plan – door iemand die de praktijk kent en precies weet wat externe partijen willen zien? Ik help je graag, persoonlijk en resultaatgericht.
Neem gerust contact met me op voor een vrijblijvend gesprek of als je even wilt sparren over je plannen. Dit kan via het offerteformulier hiernaast of telefonisch via 085-0600800. Samen zetten we de eerste stap naar jouw succesvolle onderneming!
Veelgestelde vragen over een ondernemingsplan makelaarskantoor
Heb ik een ondernemingsplan nodig als makelaar, ook zonder financiering?
Ja, ook zonder financiering geeft een ondernemingsplan structuur en richting. Je maakt inzichtelijk welke diensten je aanbiedt, hoe je klanten werft en wat je verwacht qua omzet en kosten. Dit helpt je om professioneler en doelgerichter te starten.
Wat moet er verplicht in een ondernemingsplan makelaar staan?
Belangrijk zijn onder andere jouw positionering, het werkgebied, de doelgroep, jouw courtagestructuur, marketingstrategie en een duidelijk financieel plan. Financiers en verhuurders willen vooral zien dat je realistisch rekent en de lokale markt kent.
Hoe bepaal ik mijn courtage als beginnend makelaar?
In het ondernemingsplan werk ik uit hoe jouw tarieven zich verhouden tot de markt in jouw regio, en welke waarde jij biedt. Je kunt kiezen voor een percentage courtage, vaste prijs of pakketprijzen. Realistische omzetverwachtingen zijn hierbij essentieel.
Moet ik mij aansluiten bij NVM, VBO of VastgoedPRO?
Het is niet verplicht, maar het kan vertrouwen en professionaliteit uitstralen. In het ondernemingsplan beschrijf ik de voor- en nadelen van een aansluiting en of dit past bij jouw strategie en doelgroep.
Kan ik een makelaarskantoor starten zonder ervaring?
Ja, maar je moet dan scherp benoemen hoe je kennis en kwaliteit borgt. Denk aan cursussen, stages, samenwerking met ervaren partners of specialisatie in een nichemarkt. Financiers willen zien dat je het vak beheerst of actief aan het opbouwen bent.
Hoe kom ik aan mijn eerste klanten als startende makelaar?
Ik beschrijf in je ondernemingsplan welke marketingmix het meest effectief is: lokale SEO, social ads, samenwerking met hypotheekadviseurs, netwerkcontacten en zichtbaarheid op woningplatformen. Een concrete leadstrategie maakt je plan overtuigend.
