Eigen vastgoedbedrijf starten – zo maak je een overtuigend ondernemingsplan vastgoedbedrijf
Een eigen vastgoedbedrijf starten – zeker wanneer je vastgoed wilt opknappen en vervolgens verhuren of verkopen, in Nederland of in het buitenland – vraagt om een helder en overtuigend ondernemingsplan vastgoedbedrijf. In deze branche draait alles om investeren, risico’s beheersen en scherpe keuzes maken. Daarom is een sterk plan onmisbaar om financiers en partners te overtuigen.
In dit artikel deel ik waar je allemaal op moet letten als je een vastgoedbedrijf begint, welke specifieke uitdagingen er zijn bij het renoveren en exploiteren van vastgoed, en wat er komt kijken bij internationale projecten. Ik heb inmiddels voor veel ondernemers in deze branche een ondernemingsplan geschreven, waardoor ik precies weet welke punten echt het verschil maken.
Heb je hulp nodig bij het opstellen van jouw ondernemingsplan of wil je sparren over je bedrijfsidee? Neem dan gerust vrijblijvend contact met me op.
Inhoudsopgave
Waarom een goed ondernemingsplan essentieel is bij het starten van een vastgoedbedrijf
Als je een vastgoedbedrijf start dat zich richt op het opknappen, verhuren of verkopen van panden, heb je te maken met forse investeringen en uiteenlopende risico’s. Een goed onderbouwd ondernemingsplan vastgoedbedrijf helpt je om die risico’s te beheersen en om vertrouwen te wekken bij financiers, zakenpartners en – wanneer je internationaal werkt – lokale partijen in het buitenland.
Een ondernemingsplan geeft grip op:
- Financiering en cashflow – Renovaties, aankoopkosten, verbouwbudgetten en onverwachte tegenvallers vragen om een scherp financieel plan.
- Waardegroei – Je onderbouwt waarom jouw aanpak bijdraagt aan waardestijging van vastgoed, zowel bij verkoop als verhuur.
- Marktstrategie – Je laat zien dat je de lokale vastgoedmarkt begrijpt, inclusief huurprijzen, leegstandsrisico’s, regelgeving en doelgroep.
- Risicobeheersing – Denk aan bouwrisico’s, vergunningen, buitenlandse fiscale regels, valutarisico en juridische verschillen.
- Operationele aanpak – Van aankoopstrategie tot verbouwteam en van verhuurbeheer tot exitstrategie.
Waarom financiers hier extra kritisch zijn
Bij vastgoed is de investering groot en het rendement afhankelijk van meerdere stappen (aankoop, renovatie, verhuur/verkoop). Financiers willen daarom exact zien:
- hoe je de waardestijging realiseert
- hoe realistisch je huur- of verkoopprognoses zijn
- hoe je risico’s afdekt
- of je voldoende kennis hebt van de markt waarin je investeert
Een concreet, overtuigend en realistisch plan verhoogt de slagingskans van je financieringsaanvraag aanzienlijk.
Specifieke aandachtspunten voor een vastgoedbedrijf
Een ondernemingsplan vastgoedbedrijf moet dieper ingaan op aspecten die bij aankoop, renovatie en exploitatie van vastgoed bepalend zijn voor je succes. Dit zijn de belangrijkste aandachtspunten die ik altijd meeneem wanneer ik een plan voor deze branche schrijf.
- Aankoopstrategie en selectiecriteria
Je moet heel duidelijk maken welke panden je koopt en waarom. Denk aan:
- ligging en buurtontwikkeling
- bouwjaar en staat van onderhoud
- potentie voor waardestijging
- juridische situatie (erfpacht, splitsingsakte, VvE, bestemmingsplan)
- Renovatieaanpak en kostenbeheersing
Investeerders willen zien dat je grip hebt op de verbouwfase. Je beschrijft:
- je renovatieconcept (lichte opfris, volledige transformatie, verduurzaming)
- begrotingen en werktekeningen
- inzet van aannemers, bouwpartners en planning
- kwaliteitsnormen en opleverpunten
- Huur- of verkoopstrategie
Of je nu verhuurt of verkoopt: je plan moet goed onderbouwd zijn.
- marktmiddelen: huurprijzen, leegstand, doelgroep, trends (zoals short-stay of duurzaam wonen)
- verkoopstrategie: type koper, waarde na verbouwing, realistische doorlooptijden
- beheerstrategie bij verhuur (servicekosten, onderhoud, selectie huurders)
- Regelgeving en vergunningen
In vastgoed loop je snel tegen wet- en regelgeving aan. Denk aan:
- vergunningsplicht voor verbouw
- eisen bij woningverhuur (zoals WOZ, energielabel, puntensysteem, verhuurvergunningen)
- bij verkoop: bouwkundige keuringen en juridische dossiers op orde
- Internationale vastgoedprojecten
Wanneer je ook in het buitenland investeert, moet je in je ondernemingsplan laten zien dat je weet wat je doet. Ik besteed daarbij altijd aandacht aan:
- lokale regels, belastingen en aankoopprocedures
- risico’s door valuta en financiering
- samenwerken met lokale makelaars, juristen en aannemers
- verschillen in huurrecht en eigendomsrecht
- Risicobeheersing en exitstrategie
Een vastgoedbedrijf staat of valt met risicomanagement. Je beschrijft:
- bufferstrategie en cashflowplanning
- wat je doet bij vertraging of budgetoverschrijding
- alternatieve exits (verkoop, herfinanciering, verhuur)
- verzekeringen en juridische borging
Klantervaring: hoe mijn aanpak ondernemers verder helpt
In onderstaande video deelt ondernemer Evert zijn ervaring met Credo Ondernemingsplan. Hij vertelt hoe het ondernemingsplan dat ik voor hem heb opgesteld, samen met mijn persoonlijke aanpak en adviezen, heeft geleid tot succesvolle financiering. Lees ook de volledige review van Evert hier.
Voor wie is het ondernemingsplan vastgoedbedrijf bedoeld?
Een ondernemingsplan gebruik je om externe partijen te overtuigen dat jouw plannen haalbaar, realistisch en goed doordacht zijn. Verschillende organisaties beoordelen jouw plan vanuit hun eigen invalshoek. Denk aan:
- Financieringsaanvragen – bij banken, Qredits, investeerders of via crowdfunding.
- Gemeente – bij aanvragen voor vergunningen of lokale ondersteuning.
Een goed ondernemingsplan geeft deze partijen inzicht in jouw ideeën, cijfers en risico’s. Het maakt duidelijk dat je professioneel te werk gaat en vergroot daarmee de kans op goedkeuring.
Waar letten financierders en andere partijen op?
Elke partij die jouw ondernemingsplan beoordeelt, doet dat vanuit een ander perspectief. Om goedkeuring te krijgen is het belangrijk dat je plan duidelijk, compleet en realistisch is. Dit zijn de belangrijkste aandachtspunten:
Financierders
Zij beoordelen of jouw plannen financieel haalbaar zijn. Ze kijken met name naar:
- realistische omzetprognoses
- onderbouwde kosten
- gezonde marges
- de verhouding tussen eigen geld en vreemd vermogen
- het bedrijfsconcept en onderscheidend vermogen
- positionering in de markt
- kansen en risico’s
- jouw ervaring en ondernemersprofiel
Gemeenten
Gemeenten toetsen vooral op professionaliteit en naleving van regels. Denk aan:
- lokale regelgeving
- vergunningen
- kwaliteitseisen
- duurzaamheid en veiligheid
- geschiktheid van je locatie
Door in je plan duidelijk in te spelen op wat elke partij belangrijk vindt, laat je zien dat je professioneel te werk gaat en vergroot je de kans op goedkeuring. Daarom kijken we samen altijd eerst goed naar het doel van jouw plan. Ik houd hier vervolgens rekening mee bij het uitvragen van de informatie en bij het samenstellen van het plan, waardoor de kans op goedkeuring aanzienlijk groter wordt.
Sta je voor een start of overname? Deze artikelen helpen je verder:
- Een ondernemingsplan om een bedrijf te starten
- Een ondernemingsplan om een bedrijf over te nemen
- Een ondernemingsplan om een bedrijf uit te breiden
- Een ondernemingsplan om een bedrijf te reorganiseren
Inhoud van een ondernemingsplan vastgoedbedrijf
Een compleet ondernemingsplan bestaat uit verschillende onderdelen die samen laten zien wie je bent, wat je gaat doen en hoe jouw bedrijf succesvol kan worden. Hieronder vind je de vaste structuur die in vrijwel elke sector wordt gebruikt.
- Inleiding – Een korte samenvatting van je plannen: wie ben je, wat ga je doen, je doelgroepen en waarom jouw bedrijf een grote kans van slagen heeft.
- De ondernemer – In dit onderdeel laat je zien wie jij bent als ondernemer. Je beschrijft je ervaring, motivatie, vaardigheden en waarom juist jij geschikt bent om dit bedrijf te runnen.
- De onderneming – Hier licht je de praktische kant van je bedrijf toe: rechtsvorm, locatie, aanbod, concept, openingstijden, inrichting, processen en samenwerkingen.
- De markt – Analyse van de markt waarin je actief bent.
- Marktontwikkelingen – Bespreek trends en kansen in jouw sector en hoe dit invloed heeft op je positionering.
- Doelgroepen – Wie is jouw ideale klant en waarom?
- Concurrentie – Welke concurrenten zijn er, wat zijn hun sterke en zwakke punten en wat maakt jouw bedrijf uniek?
- De marketingmix – Werk onderstaande 5p’s uit.
- Product – wat bied je precies aan?
- Prijs – welke tarieven hanteer je en hoe positioneer je jezelf in de markt?
- Plaats – waar ben je gevestigd en waarom is deze locatie aantrekkelijk?
- Promotie – via welke kanalen ga je je doelgroepen bereiken en op welke manier?
- Personeel – hoeveel personeel heb je nodig, functies/taken/salarissen/eisen en hoe ga je werven?
- SWOT-analyse – Overzicht van de sterke punten en zwakke punten (intern) en kansen en bedreigingen (extern) en hoe je hiermee omgaat.
- Financieel plan – Een realistische financiële uitwerking bestaande uit: investeringsbegroting, financieringsbegroting, exploitatiebegroting en liquiditeitsbegroting.
Wil je een goed voorbeeld zien of alles nog eens rustig nalezen? Bekijk dan ons voorbeeld ondernemingsplan. Daar zie je precies hoe een compleet plan is opgebouwd.
Omdat het financieel plan een cruciaal onderdeel van het ondernemingsplan is, gaan we daar hieronder dieper op in.
Wat mijn klanten zeggen
Financieel plan vastgoedbedrijf
Een goed onderbouwd financieel plan vastgoedbedrijf laat zien dat jouw plannen haalbaar zijn en dat je beschikt over voldoende startkapitaal om je bedrijf succesvol te beginnen én draaiende te houden. Financiers verwachten dat je onderstaande vier begrotingen opneemt in je financiële plan.
Investeringsbegroting vastgoedbedrijf
In de investeringsbegroting vermeld je alle eenmalige kosten die nodig zijn om te starten. Deze begroting geeft financiers inzicht in welk startkapitaal nodig is om verantwoord te kunnen beginnen. Vermeld bij de investeringen in vaste activa in hoeveel jaar je ze afschrijft.
Financieringsbegroting vastgoedbedrijf
De financieringsbegroting laat zien hoe je de start van je bedrijf betaalt. Je geeft aan hoeveel eigen geld je inbrengt en welk deel je financiert via bijvoorbeeld een banklening, Qredits of investeerders. Financiers letten op de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen en of je voldoende buffer hebt om de opstartmaanden te overbruggen. Vermeld bij het vreemd vermogen de looptijd en het rentepercentage van de lening.
Exploitatiebegroting vastgoedbedrijf
In de exploitatiebegroting werk je uit welke omzet je verwacht, welke kosten je maakt en wat er onderaan de streep overblijft in de komende drie jaar. Denk aan omzetprognoses, inkoop, personeelskosten, kantoorkosten, huisvestingskosten, verkoopkosten, rente, belasting en overige bedrijfskosten. Financiers willen zien dat je aannames realistisch, onderbouwd en passend zijn bij jouw markt en doelgroep.
Liquiditeitsbegroting vastgoedbedrijf
De liquiditeitsbegroting toont je maandelijkse geldstromen voor de komende drie jaar. Je laat zien wanneer inkomsten binnenkomen, wanneer uitgaven worden gedaan en of je genoeg buffer hebt om pieken en dalen op te vangen. Een positieve liquiditeit is essentieel om continuïteit en financiële stabiliteit aan te tonen.
Heb je hulp nodig bij het opstellen van je ondernemingsplan of financieel plan?
Lees dan meer over mijn werkwijze via: Ondernemingsplan laten maken.
Waarom Credo Ondernemingsplan?
Wat moet je regelen als je een vastgoedbedrijf start?
Wanneer je een vastgoedbedrijf start dat zich richt op het opknappen, verhuren of verkopen van panden, komt er meer kijken dan alleen de aankoop van vastgoed. In een ondernemingsplan vastgoedbedrijf beschrijf ik daarom altijd welke voorbereidingen nodig zijn om veilig, financieel gezond en volgens de regels te kunnen starten.
Belangrijke stappen om te regelen:
- Rechtsvorm en inschrijving bij de KvK
De meeste vastgoedondernemers kiezen voor een BV vanwege aansprakelijkheid en fiscale voordelen. In je ondernemingsplan licht je toe waarom jouw rechtsvorm past bij je investeringsstrategie.
- Financiering en investeringsplanning
Je moet vooraf duidelijk hebben:
- hoeveel eigen vermogen je inbrengt
- welke financieringsvorm je gebruikt (bank, investeerder, crowdfunding, familie)
- hoe je de renovatie financiert
- hoe je cashflow veiligstelt tijdens verbouwingen
- Bouw- en veiligheidsregelgeving
Voor renovaties heb je mogelijk nodig:
- omgevingsvergunning
- meldingen bij de gemeente
- juiste verzekeringen (CAR-verzekering, aansprakelijkheid, inboedel/opstal)
- naleving bouw- en veiligheidseisen
- Huur- of verkoopdossier inrichten
Afhankelijk van je strategie moet je administratief goed voorbereid zijn:
- huurovereenkomsten, servicekosten, huurderscreening
- verkoopcontracten, taxaties, energielabel, splitsingsakte
- onderhoudsplanning en meerjarenbegroting
- Partners en leveranciers kiezen
Ik adviseer in het ondernemingsplan altijd helder te maken met wie je werkt, zoals:
- aannemers en bouwpartners
- makelaars en taxateurs
- property managers
- juristen en fiscalisten (zeker bij buitenlands vastgoed)
- Specifieke eisen bij investeren in het buitenland
Als je in het buitenland koopt, moet je vooraf regelen:
- juridische vertegenwoordiging
- lokale bankrekening (indien verplicht)
- controle op eigendomsrecht en registraties
- kennis van lokale verhuurregels, belastingen en overdrachtskosten
Een goed voorbereid fundament maakt je plannen realistisch en overtuigend – precies waar financiers en andere partijen op letten.
ChatGPT vs. maatwerk ondernemingsplan
ChatGPT
AI-tools zoals ChatGPT maken het makkelijk om snel een ondernemingsplan te schrijven. Met een paar prompts rolt er binnen enkele minuten een compleet plan uit. Maar zo’n plan mist vaak precies wat financiers willen zien: realistische cijfers, marktkennis en voldoende diepgang om vertrouwen te wekken.
ChatGPT kan wel tekst genereren, maar geen praktijkervaring toepassen of kritisch meedenken. De output van AI is volledig afhankelijk van jouw input. Ik zie regelmatig plannen die met AI zijn gemaakt: ze zijn oppervlakkig, missen onderbouwing en overtuigingskracht. Financiers herkennen dit direct.
Vooral bij het financieel plan gaat het vaak mis:
- bedragen zijn niet realistisch
- marges kloppen niet
- belangrijke kosten worden vergeten
- alles is gebaseerd op gemiddelden, er wordt geen rekening gehouden met jouw specifieke situatie
Maatwerk ondernemingsplan
Daarom werk ik anders.
Ik begin altijd met een persoonlijk gesprek, waarin ik door gerichte vragen te stellen de juiste informatie boven tafel haal. Dat vertaal ik vervolgens naar een plan dat inhoudelijk sterk, financieel realistisch en volledig afgestemd is op jouw bedrijf, doelgroep, locatie en markt.
Door mijn sectorkennis en ervaring met financierders en andere externe partijen weet ik precies waar zij op letten. Tijdens het uitvragen van informatie en het schrijven van het plan houd ik daar continu rekening mee.
Een goed ondernemingsplan vraagt om maatwerk. Ik zorg ervoor dat jouw plan klopt, overtuigt en haalbaar is, zodat jij met vertrouwen je plan kunt indienen.
Wil je weten wat de belangrijkste verschillen zijn tussen een AI-ondernemingsplan en een maatwerk ondernemingsplan? Lees dan mijn blog ChatGPT vs. maatwerk ondernemingsplan.
Hulp nodig bij jouw ondernemingsplan vastgoedbedrijf?
Heb je vragen over je ondernemingsplan of wil je jouw ondernemingsplan laten maken – inclusief financieel plan – door iemand die de praktijk kent en precies weet wat externe partijen willen zien? Ik help je graag, persoonlijk en resultaatgericht.
Neem gerust contact met me op voor een vrijblijvend gesprek of als je even wilt sparren over je plannen. Dit kan via het offerteformulier hiernaast of telefonisch via 085-0600800. Samen zetten we de eerste stap naar jouw succesvolle onderneming!
Veelgestelde vragen over een ondernemingsplan vastgoedbedrijf
Heb ik een ondernemingsplan nodig als ik vooral vastgoed wil opknappen en doorverkopen?
Ja. Ook bij ‘flipping’ willen financiers zien hoe je panden selecteert, hoe je de renovatie aanpakt, hoe je waardestijging realiseert en hoe je risico’s beheerst. Een duidelijk ondernemingsplan vastgoedbedrijf vergroot je kans op financiering en voorkomt onverwachte kosten tijdens de verbouwing.
Wat moet er in het financieel plan voor een vastgoedbedrijf staan?
In het financieel plan beschrijf ik onder meer de aankoopkosten, renovatiebudgetten, cashflowplanning, taxaties, huur- of verkoopopbrengsten, onderhoudskosten en je bufferstrategie. Dit is essentieel om aan te tonen dat je project financieel haalbaar is op korte én lange termijn.
Hoe onderbouw ik de waarde na verbouwing (ARV)?
Je gebruikt vergelijkbare transacties, marktrapporten, taxaties en renovatieberekeningen. In het ondernemingsplan laat ik precies zien hoe de waardestijging onderbouwd wordt en waarom je prognose realistisch is voor de markt waarin je actief bent.
Moet ik in mijn ondernemingsplan iets opnemen over huurdersbeheer?
Ja, als je gaat verhuren moet je laten zien hoe je huurders selecteert, hoe je onderhoud regelt, welke servicekosten je rekent en hoe je omgaat met betalingsrisico’s. Dit geeft financiers vertrouwen dat je vastgoedportefeuille goed beheerd wordt.
Wat moet ik regelen als ik vastgoed wil kopen of renoveren in het buitenland?
Je moet rekening houden met lokale wetgeving, belastingen, aankoopprocedures, bouwregels, valutarisico’s en eigendomsrechten. In het ondernemingsplan werk ik uit hoe je deze risico’s beperkt en met welke lokale partners je samenwerkt.
Hoe overtuig ik financiers van mijn vastgoedstrategie?
Financiers willen vooral realistische cijfers, een duidelijk aankoop- en renovatieplan, professionele partners, een onderbouwde marktstrategie en een sterke exitstrategie (verhuur, verkoop of herfinanciering). Een goed geschreven ondernemingsplan laat zien dat je grip hebt op het volledige traject.
Kan ik meerdere strategieën combineren in mijn ondernemingsplan, zoals verhuren én verkopen?
Dat kan. Wel moet je duidelijk maken wanneer je welke strategie inzet, waarom dat logisch is binnen jouw markt en wat dit betekent voor de cashflow en risico’s. In het ondernemingsplan koppel ik deze keuzes aan jouw doelen en investeringsprofiel.
