Eigen hotel starten – zo maak je een overtuigend ondernemingsplan hotel
Een eigen hotel starten vraagt om meer dan een goed concept en een mooi pand. In de hospitality-sector draait alles om gastvrijheid, beleving én financieel realisme. Daarom is een sterk ondernemingsplan hotel onmisbaar. In dit artikel neem ik je mee door de belangrijkste punten waar je als startende hotelondernemer op moet letten: van positionering en bezettingsgraad tot vergunningen, investeringen en exploitatieprognoses.
Ik heb inmiddels voor meerdere ondernemers een ondernemingsplan voor een hotel geschreven, van boutique hotels tot meer grootschalige hotels. Daardoor weet ik precies welke valkuilen, cijfers en branche-specifieke aandachtspunten belangrijk zijn om jouw concept sterk neer te zetten. Zo verkreeg mijn klant Hotel Koekenbier met hun plan succesvol een financiering – een mooi voorbeeld van wat een goed doordacht plan kan opleveren.
Heb je hulp nodig bij het opstellen van jouw ondernemingsplan of wil je sparren over je bedrijfsidee? Neem dan gerust vrijblijvend contact met me op.
Inhoudsopgave
Waarom een goed ondernemingsplan essentieel is bij het starten van een hotel
Een hotel is een kapitaalintensieve onderneming met hoge vaste lasten, strenge regelgeving en een groot afhankelijkheidsrisico van bezettingsgraden. Juist daarom is een helder en goed onderbouwd ondernemingsplan hotel essentieel. Het geeft financiers, verhuurders en de gemeente inzicht in jouw visie én in de haalbaarheid van je plannen.
Dit maakt een sterk ondernemingsplan cruciaal:
- Hoge startinvesteringen: Denk aan verbouwingen, inrichting, brandveiligheidsvoorzieningen en ICT-systemen. Financiers willen precies zien hoe je deze investering terugverdient.
- Strenge wet- en regelgeving: Hotels moeten voldoen aan eisen voor veiligheid, hygiëne en vergunningen. In je plan laat je zien dat je dit zorgvuldig hebt uitgezocht.
- Bezettingsgraad & tarieven: De verhouding tussen kamerprijs en bezettingsgraad bepaalt je winstgevendheid. Een sterke onderbouwing hiervan is dus essentieel.
- Concurrentie in de regio: Je moet duidelijk laten zien hoe jouw hotel zich onderscheidt in een verzadigde markt.
- Operationele complexiteit: Van housekeeping en receptie tot ontbijt, onderhoud en personeelsplanning. Een goed plan laat zien dat je grip hebt op je bedrijfsvoering.
Met een solide ondernemingsplan laat ik financiers en andere partijen zien dat jouw hotelconcept doordacht, haalbaar en toekomstbestendig is.
Specifieke aandachtspunten voor een hotel
Een hotel beginnen vraagt om inzicht in onderwerpen die je in andere branches niet of veel minder tegenkomt. In de ondernemingsplannen die ik voor hotels schrijf, besteed ik daarom extra aandacht aan de elementen die écht het verschil maken voor haalbaarheid en financiering.
Positionering en concept
De hotelmarkt is concurrerend. Daarom moet je glashelder formuleren:
- welk type hotel je start (boutique, budget, familiehotel, themahotel, luxe)
- welke doelgroep je bedient (toeristen, zakelijke gasten, groepen)
- wat jouw unieke beleving of onderscheidend vermogen is
Een scherp concept helpt financiers direct begrijpen waarom jouw hotel bestaansrecht heeft.
Bezettingsgraad en room rates
Voor hotels zijn de bezettingsgraad, gemiddelde dagprijs (ADR) en RevPAR doorslaggevend.
In ieder ondernemingsplan onderbouw ik deze cijfers op basis van:
- vraag en aanbod in de regio
- seizoensinvloeden
- type gasten
- vergelijkbare hotels in dezelfde prijsklasse
Dit zijn precies de cijfers waar financiers het meest kritisch naar kijken.
Locatie en bereikbaarheid
Een hotel staat of valt met de plek. In het ondernemingsplan bespreek ik onder andere:
- zichtbaarheid en loopstromen
- afstand tot OV
- nabijheid van toeristische of zakelijke hotspots
- parkeermogelijkheden
- eventuele geluid- of overlastfactoren
Operationele organisatie
Hotels hebben veel operationele processen die goed moeten worden ingericht:
- housekeeping
- receptie en check-in/out
- ontbijt of F&B
- schoonmaakroosters
- personeelsplanning bij piek- en daluren
- nachtbeveiliging
Het is belangrijk om te laten zien dat je weet wat deze processen kosten én opleveren.
Vergunningen en brandveiligheid
Hotels hebben te maken met specifieke eisen rondom:
- brandveiligheid
- gebruiksvergunning
- nachtverblijf
- eventuele horeca- of terrasvergunning
Een financier wil zien dat dit onderzocht en haalbaar is.
Klantervaring: hoe mijn aanpak ondernemers verder helpt
In onderstaande video deelt horecaondernemer Marc zijn ervaring met Credo Ondernemingsplan. Hij vertelt hoe het ondernemingsplan dat ik voor hem heb opgesteld, samen met mijn persoonlijke aanpak en adviezen, heeft geleid tot succesvolle financiering. Lees ook de volledige review van Marc hier.
Voor wie is het ondernemingsplan hotel bedoeld?
Een ondernemingsplan gebruik je om externe partijen te overtuigen dat jouw plannen haalbaar, realistisch en goed doordacht zijn. Verschillende organisaties beoordelen jouw plan vanuit hun eigen invalshoek. Denk aan:
- Financieringsaanvragen – bij banken, Qredits, investeerders of via crowdfunding.
- Gemeente – bij aanvragen voor vergunningen of lokale ondersteuning.
- Verhuurder van het pand – om te laten zien dat je de huur structureel kunt betalen.
Een goed ondernemingsplan geeft deze partijen inzicht in jouw ideeën, cijfers en risico’s. Het maakt duidelijk dat je professioneel te werk gaat en vergroot daarmee de kans op goedkeuring.
Waar letten financierders en andere partijen op?
Elke partij die jouw ondernemingsplan beoordeelt, doet dat vanuit een ander perspectief. Om goedkeuring te krijgen is het belangrijk dat je plan duidelijk, compleet en realistisch is. Dit zijn de belangrijkste aandachtspunten:
Financierders
Zij beoordelen of jouw plannen financieel haalbaar zijn. Ze kijken met name naar:
- realistische omzetprognoses
- onderbouwde kosten
- gezonde marges
- de verhouding tussen eigen geld en vreemd vermogen
- het bedrijfsconcept en onderscheidend vermogen
- positionering in de markt
- kansen en risico’s
- jouw ervaring en ondernemersprofiel
Gemeenten
Gemeenten toetsen vooral op professionaliteit en naleving van regels. Denk aan:
- lokale regelgeving
- vergunningen
- kwaliteitseisen
- duurzaamheid en veiligheid
- geschiktheid van je locatie
Verhuurders van bedrijfspanden
Een verhuurder wil zekerheid dat jij een betrouwbare huurder bent. Ze letten op:
- financiële stabiliteit
- of het bedrijf past binnen het pand en de omgeving
- risico’s voor de omgeving
- continuïteit en betaalcapaciteit
Door in je plan duidelijk in te spelen op wat elke partij belangrijk vindt, laat je zien dat je professioneel te werk gaat en vergroot je de kans op goedkeuring. Daarom kijken we samen altijd eerst goed naar het doel van jouw plan. Ik houd hier vervolgens rekening mee bij het uitvragen van de informatie en bij het samenstellen van het plan, waardoor de kans op goedkeuring aanzienlijk groter wordt.
Sta je voor een start of overname? Deze artikelen helpen je verder:
- Een ondernemingsplan om een bedrijf te starten
- Een ondernemingsplan om een bedrijf over te nemen
- Een ondernemingsplan om een bedrijf uit te breiden
- Een ondernemingsplan om een bedrijf te reorganiseren
Inhoud van een ondernemingsplan hotel
Een compleet ondernemingsplan bestaat uit verschillende onderdelen die samen laten zien wie je bent, wat je gaat doen en hoe jouw bedrijf succesvol kan worden. Hieronder vind je de vaste structuur die in vrijwel elke sector wordt gebruikt.
- Inleiding – Een korte samenvatting van je plannen: wie ben je, wat ga je doen, je doelgroepen en waarom jouw bedrijf een grote kans van slagen heeft.
- De ondernemer – In dit onderdeel laat je zien wie jij bent als ondernemer. Je beschrijft je ervaring, motivatie, vaardigheden en waarom juist jij geschikt bent om dit bedrijf te runnen.
- De onderneming – Hier licht je de praktische kant van je bedrijf toe: rechtsvorm, locatie, aanbod, concept, openingstijden, inrichting, processen en samenwerkingen.
- De markt – Analyse van de markt waarin je actief bent.
- Marktontwikkelingen – Bespreek trends en kansen in jouw sector en hoe dit invloed heeft op je positionering.
- Doelgroepen – Wie is jouw ideale klant en waarom?
- Concurrentie – Welke concurrenten zijn er, wat zijn hun sterke en zwakke punten en wat maakt jouw bedrijf uniek?
- De marketingmix – Werk onderstaande 5p’s uit.
- Product – wat bied je precies aan?
- Prijs – welke tarieven hanteer je en hoe positioneer je jezelf in de markt?
- Plaats – waar ben je gevestigd en waarom is deze locatie aantrekkelijk?
- Promotie – via welke kanalen ga je je doelgroepen bereiken en op welke manier?
- Personeel – hoeveel personeel heb je nodig, functies/taken/salarissen/eisen en hoe ga je werven?
- SWOT-analyse – Overzicht van de sterke punten en zwakke punten (intern) en kansen en bedreigingen (extern) en hoe je hiermee omgaat.
- Financieel plan – Een realistische financiële uitwerking bestaande uit: investeringsbegroting, financieringsbegroting, exploitatiebegroting en liquiditeitsbegroting.
Wil je een goed voorbeeld zien of alles nog eens rustig nalezen? Bekijk dan ons voorbeeld ondernemingsplan. Daar zie je precies hoe een compleet plan is opgebouwd.
Omdat het financieel plan een cruciaal onderdeel van het ondernemingsplan is, gaan we daar hieronder dieper op in.
Wat mijn klanten zeggen
Financieel plan hotel
Een goed onderbouwd financieel plan hotel laat zien dat jouw plannen haalbaar zijn en dat je beschikt over voldoende startkapitaal om je bedrijf succesvol te beginnen én draaiende te houden. Financiers verwachten dat je onderstaande vier begrotingen opneemt in je financiële plan.
Investeringsbegroting hotel
In de investeringsbegroting vermeld je alle eenmalige kosten die nodig zijn om te starten. Deze begroting geeft financiers inzicht in welk startkapitaal nodig is om verantwoord te kunnen beginnen. Vermeld bij de investeringen in vaste activa in hoeveel jaar je ze afschrijft.
Financieringsbegroting hotel
De financieringsbegroting laat zien hoe je de start van je bedrijf betaalt. Je geeft aan hoeveel eigen geld je inbrengt en welk deel je financiert via bijvoorbeeld een banklening, Qredits of investeerders. Financiers letten op de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen en of je voldoende buffer hebt om de opstartmaanden te overbruggen. Vermeld bij het vreemd vermogen de looptijd en het rentepercentage van de lening.
Exploitatiebegroting hotel
In de exploitatiebegroting werk je uit welke omzet je verwacht, welke kosten je maakt en wat er onderaan de streep overblijft in de komende drie jaar. Denk aan omzetprognoses, inkoop, personeelskosten, kantoorkosten, huisvestingskosten, verkoopkosten, rente, belasting en overige bedrijfskosten. Financiers willen zien dat je aannames realistisch, onderbouwd en passend zijn bij jouw markt en doelgroep.
Liquiditeitsbegroting hotel
De liquiditeitsbegroting toont je maandelijkse geldstromen voor de komende drie jaar. Je laat zien wanneer inkomsten binnenkomen, wanneer uitgaven worden gedaan en of je genoeg buffer hebt om pieken en dalen op te vangen. Een positieve liquiditeit is essentieel om continuïteit en financiële stabiliteit aan te tonen.
Heb je hulp nodig bij het opstellen van je ondernemingsplan of financieel plan?
Lees dan meer over mijn werkwijze via: Ondernemingsplan laten maken.
Waarom Credo Ondernemingsplan?
Wat moet je regelen als je een hotel start?
Het starten van een hotel vraagt om een combinatie van strategische keuzes, wettelijke verplichtingen en praktische voorbereidingen. In de plannen die ik schreef voor hotelondernemers merk ik dat juist deze mix vaak wordt onderschat. Hieronder licht ik de belangrijkste stappen toe die je goed moet regelen voordat je opengaat.
- Vergunningen en gemeentelijke eisen
Voor een hotel heb je vrijwel altijd te maken met:
- een omgevingsvergunning (bij verbouwing of functiewijziging)
- een gebruiksvergunning voor nachtverblijf
- eisen vanuit de brandweer en brandveiligheid
- eventueel een horecavergunning als je ontbijt, bar of restaurant aanbiedt
Gemeenten verschillen onderling, dus het is belangrijk om dit vroeg in het traject af te stemmen.
- De juiste locatie en bestemmingsplan
Niet elk pand mag zomaar als hotel gebruikt worden. Controleer:
- of de bestemming “hotel”, “logies” of “horeca” toestaat
- of er beperkingen gelden voor aantal kamers of bouwkundige aanpassingen
- of geluid, ventilatie en veiligheid voldoen aan de eisen
- Investeringen & inrichting
Hotels zijn kapitaalintensief. Je moet denken aan:
- verbouwingskosten
- inrichting van kamers en algemene ruimtes
- bedden, linnen, housekeeping-materialen
- beveiliging en brandmeldinstallaties
- reserverings- en PMS-systemen
Deze kosten neem ik uitgebreid mee in het financieel plan.
- Operationeel beleid en processen
Leg vast hoe je de dagelijkse operatie organiseert:
- check-in/out
- schoonmaakcyclus
- onderhoudsplanning
- ontbijt of F&B
- klachtenafhandeling en gastbeleving
Hoe concreter je dit omschrijft, hoe sterker je ondernemingsplan wordt.
- Marketing en verkoopstrategie
Om kamers te vullen heb je een duidelijke strategie nodig. Denk aan:
- eigen website en boekingsmodule
- OTA’s zoals Booking.com en Expedia
- samenwerking met lokale partners
- zakelijke arrangementen
- seizoens- en last-minute acties
- Financieel plan en realistische prognoses
Voor hotels draait het om cijfers. In je financieel plan werk ik onder andere uit:
- bezettingsprognose per maand
- kamerprijzen
- omzet uit ontbijt, bar of extra diensten
- personeelskosten
- vaste lasten zoals energie, schoonmaak en reserveringskosten
Een financier wil zien dat deze cijfers kloppen met de markt en het type hotel dat je start.
ChatGPT vs. maatwerk ondernemingsplan
ChatGPT
AI-tools zoals ChatGPT maken het makkelijk om snel een ondernemingsplan te schrijven. Met een paar prompts rolt er binnen enkele minuten een compleet plan uit. Maar zo’n plan mist vaak precies wat financiers willen zien: realistische cijfers, marktkennis en voldoende diepgang om vertrouwen te wekken.
ChatGPT kan wel tekst genereren, maar geen praktijkervaring toepassen of kritisch meedenken. De output van AI is volledig afhankelijk van jouw input. Ik zie regelmatig plannen die met AI zijn gemaakt: ze zijn oppervlakkig, missen onderbouwing en overtuigingskracht. Financiers herkennen dit direct.
Vooral bij het financieel plan gaat het vaak mis:
- bedragen zijn niet realistisch
- marges kloppen niet
- belangrijke kosten worden vergeten
- alles is gebaseerd op gemiddelden, er wordt geen rekening gehouden met jouw specifieke situatie
Maatwerk ondernemingsplan
Daarom werk ik anders.
Ik begin altijd met een persoonlijk gesprek, waarin ik door gerichte vragen te stellen de juiste informatie boven tafel haal. Dat vertaal ik vervolgens naar een plan dat inhoudelijk sterk, financieel realistisch en volledig afgestemd is op jouw bedrijf, doelgroep, locatie en markt.
Door mijn sectorkennis en ervaring met financierders en andere externe partijen weet ik precies waar zij op letten. Tijdens het uitvragen van informatie en het schrijven van het plan houd ik daar continu rekening mee.
Een goed ondernemingsplan vraagt om maatwerk. Ik zorg ervoor dat jouw plan klopt, overtuigt en haalbaar is, zodat jij met vertrouwen je plan kunt indienen.
Wil je weten wat de belangrijkste verschillen zijn tussen een AI-ondernemingsplan en een maatwerk ondernemingsplan? Lees dan mijn blog ChatGPT vs. maatwerk ondernemingsplan.
Hulp nodig bij jouw ondernemingsplan hotel?
Heb je vragen over je ondernemingsplan of wil je jouw ondernemingsplan laten maken – inclusief financieel plan – door iemand die de praktijk kent en precies weet wat externe partijen willen zien? Ik help je graag, persoonlijk en resultaatgericht.
Neem gerust contact met me op voor een vrijblijvend gesprek of als je even wilt sparren over je plannen. Dit kan via het offerteformulier hiernaast of telefonisch via 085-0600800. Samen zetten we de eerste stap naar jouw succesvolle onderneming!
Liever zelf je ondernemingsplan schrijven?
Wil je je ondernemingsplan niet uitbesteden, maar liever zelf schrijven met een sterke basis? Op mijn tweede website Voorbeeld-ondernemingsplannen.nl vind je een volledig uitgewerkt voorbeeld ondernemingsplan hotel. Dit volledig uitgewerkte voorbeeldplan kun je gemakkelijk aanpassen met je eigen gegevens. Zo maak je snel en effectief je eigen ondernemingsplan, met de zekerheid van een professioneel fundament.
Veelgestelde vragen over een ondernemingsplan hotel
Hoe bepaal ik een realistische bezettingsgraad voor mijn hotel?
In mijn ondernemingsplannen werk ik altijd met regionale marktdata, seizoensinvloeden en cijfers van vergelijkbare hotels. De bezettingsgraad moet passen bij jouw type hotel, doelgroep en locatie. Te optimistisch rekenen is een veelgemaakte fout — financiers prikken daar snel doorheen.
Heb ik altijd een horecavergunning nodig voor mijn hotel?
Alleen als je alcohol schenkt of eten serveert buiten het standaard ontbijtaanbod. Een ontbijt zonder alcohol valt in veel gemeenten niet onder een horecavergunning, maar dit verschilt per regio. Daarom controleer ik dit altijd vooraf met de lokale eisen.
Hoeveel kamers heb ik minimaal nodig om een hotel rendabel te maken?
Dit hangt sterk af van je concept, locatie en kostenstructuur. Een boutique hotel kan met 8–15 kamers rendabel zijn, terwijl een budgethotel eerder volume nodig heeft. In het financieel plan bereken ik de break-even bezettingsgraad zodat je precies weet wat haalbaar is.
Kan ik een hotel starten in een bestaand woon- of kantoorpand?
Ja, maar alleen als het bestemmingsplan dit toestaat. Is dat niet zo, dan kun je een bestemmingsplanwijziging aanvragen. Ook moet het pand voldoen aan strenge eisen voor brandveiligheid en nachtverblijf. Ik beoordeel dit altijd vooraf in het ondernemingsplan.
Hoe onderscheid ik mijn hotel van bestaande concurrenten?
Dat begint bij een scherp concept. Denk aan een specifieke doelgroep (bijvoorbeeld zakelijke reizigers of stedentrippers), een unieke stijl, een bijzonder gebouw of extra services. In je ondernemingsplan laat ik duidelijk zien waarom jouw hotel een aanvulling is op het bestaande aanbod.
Hoe maak ik een goede prognose voor kamerprijzen (ADR) en RevPAR?
Ik analyseer vergelijkbare hotels in jouw regio en combineer die informatie met jouw positionering en seizoenspatronen. Zo komen we tot kamerprijzen die marktconform én realistisch zijn. Dit is een belangrijk onderdeel voor financiers.
Hoeveel personeel heb ik nodig bij de start van mijn hotel?
Dat hangt af van het aantal kamers, de mate van service en of je F&B aanbiedt. Vaak bestaat het startteam uit receptie, housekeeping, ontbijtmedewerkers en een operationeel verantwoordelijke. In het plan werk ik dit uit in een personeelsplanning en kostenraming.
